Mis asi see hüpoteek siis õigupoolest on? - Pettus.info

Mis asi see hüpoteek siis õigupoolest on?

Uuendatud: 09.09.2020

Kas on üldse inimesi, kes pole kuulnud sõna hüpoteek? Hüpoteegi seadmine, hüpoteegi lõpetamine ning hüpoteegi kustutamine on vaid vähesed näited väljenditest, mida kasutatakse siin ja seal, artiklites ning raadio- ja telesaadetes. Mõnikord võib olla aga ebamugav tunnistada, et sa ei tea, mis on hüpoteek. Tundub, et see teadmine peaks lihtsalt kuskilt kaasa tulema. Tegelikult ei ole aga kunagi liiga hilja õppida ning asju endale selgeks teha. Seega, vaatame, mis imeloom see hüpoteek siis on.

Hüpoteek on kinnisasja pant.

Hüpoteegipidaja – kelle kasuks on hüpoteek seatud

Hüpoteek  – kinnisasja pant

Kinnisasi – reeglina maja või korter

Kui kinnisasjale seatakse pant, kantakse hüpoteek avalikku kinnisturegistrisse. Kinnisturegister on kõikidele nähtav ning nähtav on ka see, kelle kasuks pant seati ning kui suur on hüpoteegisumma. Hüpoteegi seadmiseks on vajalik notari poolt kinnitatud kokkulepe.

Hüpoteegiga koormatud kinnisasja võib omanik edasi müüa, ent siin lasub vastutus ka ostjal. Ostja peab arvestama sellega, et hüpoteek ei kao kuskile ning kui hüpoteegi seadja jätab mingil põhjusel hüpoteegiga tagatud laenu maksmata, võib see tähendada täitemenetluse alusel kinnisasja müümist. Seda isegi olukorras, kus omanik on vahetunud.

Mis on hüpoteegi kasutamise põhjus?

Hüpoteeki kasutatakse laenu tagatiseks. Selle rolliks on anda laenuandjale kindlus, et laen makstakse tagasi või kui peaks juhtuma, et laenu tagasimaksmine jääb katki, ei jää laenuandja siiski summast ilma. Hüpoteegiga koormatud kinnisasi müüakse maha ning saadud tulust kaetakse laenu tagasimakse. Kui pärast laenu katmist jääb mingi osa müügisummast alles, saab selle endale laenuvõtja ning hüpoteegiks antud kinnisvara eelnev omanik.

Hüpoteegi seadmine on väga levinud eluaseme ostmisel. Tihtipeale seatakse hüpoteek just nimelt ostetava eluaseme peale. Seetõttu võibki juhtuda, et kui inimesed soetavad endale päris oma kodu ning ei suuda laenu tagasimakseid teha, jäävad nad kodust ilma. See on paljude inimeste jaoks üks suuremaid hirme, mis võib aga ka reaalsuseks saada. Eriti just majanduslanguse ajal võib kuulda juhtudest, kus üks või teine inimene peab oma kodust välja kolima. Kui vähegi võimalik, tasub töötada selle nimel et laenumaksetega mitte hilineda, vältimaks olukorda, kus hüpoteegiks seatud kinnisvara maha müüakse.

Üheks variandiks on kinnisvara kellelegi välja üürimine. Alati ei pea ise ka ostetavas kinnisvaras sees elama. Samas, pööra tähelepanu teatud piirangutele.

Korteri või maja väljaüürimiseks peab mõnikord küsima luba ka hüpoteegipidajalt.

Hüpoteegi seadmine eri viisidel

Paljud ei tea, et ühele kinnisasjale on võimalik seada mitu hüpoteeki. Uute hüpoteekide seadmisel tuleb arvestada sellega, et igal eelneval hüpoteegil on järgnevaga võrreldes eelisseisund.

Kui peaks juhtuma, et kinnisasi müüakse võlgade katteks maha, kaetakse laekunud tulust esmalt esimene hüpoteek, seejärel teine, siis kolmas jne hüpoteek.

Hüpoteek on võimalik  seada ka mitmele kinnisasjale korraga. See tähendab, et kui mingil põhjusel ei maksta laenu tagasi, on laenuandjal võimalik valida, kumb kinnisasi esimesena maha müüakse, et laenusummat katta. Laenuandjale on see aga väga kindel teguviis, sest kui ka ühe kinnisasja väärtus ajas muutub, on lootus, et teise oma püsib sama. Tõsi, vajalik võib olla ka mõlema kinnisasja müümine. Ühishüpoteegi seadmiseks vajalikku teist tagatist nimetatakse tihtipeale ka lisatagatiseks.

Kui suur võib hüpoteek olla?

Hüpoteegisumma fikseeritakse. Reeglina on see laenusummaga võrdne või suurem. Väga harva on see väiksem kui laenusumma. Nimelt peab hüpoteegisumma katma ka intressid, viivised ning võimalikud muud nõuded.

Hüpoteegisumma märgib ka maksimaalse summa, mida võib kinnisasja müümisel nõuda (kui asi peaks selleni jõudma). Kinnisturegistrist leiab hüpoteegi ning ka hüpoteegisumma. Kinnisturegistris fikseeritud hüpoteegisumma ei muutu. Kui aga laenu on tagasi makstud, ei tähenda fikseeritud summa seda, et laenuandjal on õigus nõuta suuremat summat. Teatud olukordades võib kokku leppida ka hüpoteegisumma vähendamise.

Kui laen on täielikult tagasi makstud, saab laenuvõtja taotleda hüpoteegi kustutamist.

Kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahuldata st võetud laenu ei tagastata vastavalt kokkuleppele, on hüpoteegipidajal õigus võtta ette järgmine samm ehk nõuda kinnisasja müüki läbi kohtutäituri. Raha mis jääb üle, kui kinnisasi müüdud ja hüpoteegisumma kaetud, jääb kinnisasja endisele omanikule.

Hüpoteegi olemasolu ei tähenda automaatselt seda, et on olemas võlg ning see ei näita ka seda, kui palju on veel vaja laenu tagasi maksta.

Kui sul on huvi hüpoteegi seadmisele, võta selleks aega. Mõtle hoolikalt läbi, millised nõuded on sulle sobilikud, mis on tingimused ning kas sa oled nendega nõus ja mis on võimalikud tagajärjed. Eriti keskendu just tagajärgedele. Vahet pole millist laenu ning mis summas võtta, me kõik loodame ja plaanime et suudame laenu edukalt tagasi maksta. Parem on aga valmistuda ka negatiivseteks stsenaariumiteks.

See kui kinnisasjale on seatud hüpoteek ei tähenda, et kinnisasjaga ei tohi mingeid tehinguid teha. Tehingute lõpetamiseks on lihtsalt vaja hüpoteegipidaja nõusolekut.

Kui kinnisasi edasi müüakse, on eri võimalusi, mis saab hüpoteegist:

  • hüpoteek lõpetada
  • loovutada hüpoteek ostja laenuandjale
  • muuta hüpoteegiga tagatavaid nõudeid

Hirmus hüpoteek

Mõnikord jääb mulje, et hüpoteek on pea kõige hirmsam sõna, kui rääkida kinnisvara ostmisest. Inimesed, kes näevad, et müüdava kinnisvara on kasutatud hüpoteegi tagamiseks, kipuvad võrdlemisi ruttu sellest objektist loobuma, isegi kui see on igas muus mõttes perfektne.

See aga et kinnisvarale on seatud hüpoteek, ei tähenda et uus omanik võtab eelmise omaniku kohustused üle. Ostja võib valida hüpoteegi kustutamise aga ka hüpoteegi ülevõtmise, mis on tihtipeale odavam.

Reeglina on nõutud ka see, et hüpoteegiga tagatud kinnisasi on kindlustatud. Samas on laenuandjaid, kelle jaoks see pole vajalik.

Kinnisvara on üleüldiselt üks kõige usaldusväärsemaid tagatisliike. Kinnisvara väärtus säilib isegi aastate möödudes, mistõttu laenuandjad on nõus selle tagatisel laenu pakkuma. Eluasemeturg kasutab kinnisvara kui tagatist just eriti rohkelt.  Ja kuigi hüpoteeki kasutamine on seotud just võlausaldajatega siis äärmiselt suur roll on notaritel. Hüpoteegi maailma muudavad aga kasutajale turvaliseks ka see, et seda kontrollivad erinevad seadused.

Täiendava laenu saab hüpoteegipidajalt võtta siis, kui osa eelmisest laenust on tagasi makstud.

Kindlasti peab kinnisturaamatusse kantud hüpoteegisumma olema piisavalt suur, nii et uue laenu võtmine seda ei ületa. Samas võib kinnisasjale hüpoteegi seada ka ennetavalt – kui sul ei ole hetkel laenu vaja aga ehk tulevikus on.

Kohtulik hüpoteek

Hoopis omaette teema on kohtulik hüpoteek. Kohtulikku hüpoteegi kasutatakse vaidluse lahendamisel kohtus. Nimelt seatakse selle käigus hüpoteek kas hagi tagamiseks või kohtulahendi alusel rahuldatud nõude tagamiseks. Kinnisasjale võivad kehtida erinevad piirangud ning kohtulik hüpoteek ulatub korraga nii põhinõuetele kui ka kõrvalnõuetele.

Kinnisasja müümine

Kui asi on jõudnud sinnani, et on vaja kinnisasi laenu katteks maha müüa,  on reeglina vähemalt alguses võimalik sellega ise tegeleda. See annab mõnes mõttes ka vabaduse ja võimaluse saada kinnisasja eest parim võimalik hind. Kui endal müümine ei õnnestu ning on algatatud täitemenetlus, tegeleb kinnisasja müügiga kohtutäitur. Seejärel ei ole enam võimalik kinnisasja müüki ise mõjutada.