Eluasemelaen

Eluasemelaen on üks laenutoode, millest enamik meist tõenäoliselt ei pääse. Proovides raha lihtsalt koguda, et siis kinnisvara ühe hooga välja soetada, siis enne raha kokkusaamist on hinnad juba eest tormanud. Ehk et on vaja pöörduda laenuandjate poole ning kaaluda laenu võtmist.

 

Vaatame eluasemelaenu lähemalt

Hoolimata sellest, kui tavaliselt laenuleping võib olla kujunenud, ei saa seda siiski ülejala teha. Tähelepanu on vaja pöörata sellistele asjadele nagu intressimäär, omafinantseering, maksepuhkuse tingimused ja laenu ennetähtaegne tagastamine.

Laenuvõtmise esimeseks sammuks on enda finantsilisest olukorrast hea ülevaate saamine. See on viisiks, kuidas teada, millises suuruses laen on sinu olukorras mõistlik. Sa ei taha võtta laenu, mille tagasimaksetega jääd koheselt hätta ja pead seejärel hakkama probleeme lahendama. Ennetamine on siinkohal suuremaks abiks, kui hilisem probleemilahendus.

Rusikareeglina öeldakse, et igakuiste laenumaksete (st nt autolaen, õppelaen ja eluasemelaen kokku) summa ei tohiks olla suurem kui 30-50% sissetulekutest.

Eelarvet üle vaadates mõtle ka sellele, millised kohustused ootavad sind lähitulevikus ja kuidas võib see mõjutada su finantsvõimekust. Näiteks kui lootus on pisipere jaoks, ei tahaks tõenäoliselt võtta maksimaalse võimekusega laenu. Välja arvatud juhul, kus laenutingimuste muutmine on odav ja kiire. Sellisel juhul võib see olla hea võimalus laenu algset tagasimakset kiirendada ja pisipõnni saabudes jälle laenugraafikut endale sobivaks sättida.

Kuna laenu tagasimakseperiood on võrdlemisi pikk, peab tõesti mõtlema ootamatutele väljaminekutele, mis selle perioodi jooksul nii või naa ette tulevad. Ehk jällegi üks põhjus, miks laenu tagasimakse ei tohiks olla maksimaalse suurusega – sul on endiselt vaja võimekust raha kõrvale panna, et olla valmis ootamatusteks.

Laenu tagasimaksetega hättajäämine võib tähendada olulisi ja mitte just meeldivaid muudatusi elukvaliteedis.

Enamike inimeste jaoks on eluasemelaen see kõige suurem finantsotsus, mis vastu võetakse. Auto ostmine või õpingute finantseerimine ei jõua isegi lähedale!

 

Sinu õigused laenuvõtjana

Laenu võttes ei pea sa alluma kõikidele laenuandja poolt seatud tingimustele ja nõuetele. Sul on siiski ka oma õigused, millest tasub teadlik olla, et teadmatust ära ei kasutataks.

Näiteks laenuandja võib nõuda makse- või hoiusekonto avamist vaid juhul, kui antud kontot kasutatakse eluasemelaenu kohustuste täitmiseks. Investeerimisteenusega sidumine võib aga toimuda vaid juhul, kui antud investeerimisteenus on täiendavaks tagatiseks.

Küll on aga lubatud nõue, et laenu saamiseks on vajalik soetatav eluase ka kindlustada. See võib tunduda tüütuna, ent tegelikult on soetatud kinnisvara kindlustamine kasulik ka sulle kui omanikule. Kui midagi peaks juhtuma, aitab õige kindlustus säästa sadu või isegi tuhandeid eurosid. Küll on aga laenuvõtjal õigus valida kindlustusandja ning ei pea valima panga pakutavat lahendust.

 

Millega aga ei tohi eluasemelaenu lepingu sõlmimist siduda?

II pensionisambaga – selle alla käib ka see, et pakutava lepingu tingimused ei tohi olla sõltuvad sellest, kas omatakse pensionifondi osakuid ega sellest, kas esitatatakse pensionifondi valikuavaldus. See, kas laenuvõtja on või ei ole liitunud pensionifondiga, ei tohi määrata, millist intressimäära või laenuperioodi pikkust laenuandja pakub. Ka pole kohustust oma pensionifondi laenuandja juurde üle tuua.

Laenuvõtmine ei ole tasuta

Laenuraha on tore, sellel on oma eelised ja boonused nagu näiteks võimalus soetada kinnisvara, mis muidu jääks käeulatusest välja. Küll aga unustavad paljud ära selle, et laenuprotsess ise ei ole tasuta, vaid kogu lepingumajandusega kaasnevad ka erinevad kulud. Need ei pruugi olla ka väikesed, tähelepandamatud summad, vaid võivad kiiresti kerkida sadadesse eurodesse või rohkemgi.

 

Milliseid tasusid on oodata?

Esiteks lepingu sõlmimise tasu

Teiseks riigilõiv

Kolmandaks notaritasu

Neljandaks kinnisvara hindamisakt ja kui on, siis ka ostetava kinnisvara tagatiseks oleva kinnisvara hindamisakt

Viiendaks ostetava või tagatiseks oleva kinnisvara kindlustamine

Mõned ülalmainitud kuludest võivad jääda müüja kanda, ent see kõik sõltub ja ei saa kindlasti vaid ühele või teisele lahendusele lootma jääda.

 

Enne kui laenumaailma sukeldud, leia vastused kolmele küsimusele:

Esimene – kui palju sa võid laenata, nii et sissetulekutest piisaks laenu igakuiseteks laenumakseteks ja ka muude oodatud ning ootamatute kulude katmiseks?

Teine – mis on sinu jaoks aktsepteeritav aeg laenu tagasimaksmiseks? Tavaliselt on eluasemelaenud umbes 20-25 aastat, ent kui sul on võimalus laen kiiremini tagasi maksta, võid kaaluda ka lühemat laenuperioodi.

Kolmas – mis on sinu jaoks sobilik laenumakse ning ka see on sobivas suuruses ka näiteks 10 või 20 aasta pärast?

Neljandaks – arvesta kokku laenusumma, laenuperiood ning intressimäär. Kas see kogusumma on sinu jaoks aktsepteeritav?

 

Intress – miks, kuidas ja kui palju?

Laen ja intress käivad ikka käsikäes. Intressi näol ei ole tegemist päris suvalise numbriga. Võib hoopis öelda, et intress on laenu hinnaks, mida peab pangale maksma selle eest, et nemad lubavad sul antud laenu kasutada. On ju loogiline, et äriettevõte, sh pank, ei paku tasuta teenust. Intress on viis, kuidas pank saab raha teenida.

Intressi suuruse paneb paika intressimäär. Intressimäär omakorda võib aga kujuneda väga erinevatel viisidel. Kuna suure laenu korral on lõppkokkuvõttes tegu märkimisväärse summaga, peab intressimäära kujunemisele hoolega tähelepanu pöörama.

Kas intressimäär võib lepinguperioodi jooksul muutuda?

Intress moodustab laenumaksest kindla osa. On ka lepingutüüpe, kus tõesti intressimäär võib kogu laenuperioodi jooksul muutuda. See võib minna mõlemas suunas – muuta laenu sinu jaoks odavamaks aga ka kallimaks.

Kuidas intressimäär kujuneb?

Euribori tõusust või langusest sõltuv ehk ujuv intressimäär

Selline intressimäär arvestab kas 6 kuu või 12 kuu Euribori ning laenuvõtja ja laenuandja vahel kokkulepitud riskimarginaali. Riskimarginaal arvutatakse alati individuaalselt, sõltuvalt laenuvõtja maksevõimest, tagatisest, varasemast maksekäitumisest jne. Riskimarginaal reeglina lepingu kestvuse ajal ei muutu, ent teine osa intressimäärast muutub vastavalt sellele, kuidas Euribor muutub ning vastavalt siis iga kuue või iga kaheteistkümne kuu järel.

Laenuandja poolt arvutatav baasintressimäär

tavaliselt on baasintressimäär seotud nii pankadevahelise rahaturu intressimääraga kui ka Eesti kui majanduskeskkonna riskidega. Baasintressimäär muutub reeglina nagu Euribor. Siin on siis oluline 6 kuu Euribor või 12 kuu Euribor. Ja laenuandja baasintressimäär on sarnaselt arvutatav. Sõltuvalt lepingust võib pangal olla ka õigus aegajalt laenuvõtja laenumarginaal üle vaadata.

Mis on Euribor?

Euribori näol on tegemist üleeuroopalise pankadevahelise laenuintressiga. Kuu Euribor on midagi, mida laenuvõtjad väga tähelepanelikult jälgivad.

Mõlemad ülalmainitud laenumaksed on ajas muutuvad. See tähendab, et pead olema valmis igakuise laenumakse vähenemiseks aga ka suurenemiseks. Tavaliselt tekitab probleeme just viimane. Kui oled laenulepingu sõlminud finantsilises mõttes väga piiripealselt, võibki tekkida olukord, kus ka väike baasintressimäära või Euribori muutus lööb su kuueelarvesse juba märkimisväärse augu.

 

Fikseeritud intressimäär

see tähendab, et kindlaks ajaks on intress fikseeritud. Selle aja jooksul ei ole intressimäära muutmine võimalik. Fikseeritud intressimäär tähendab küll seda, et sa ei võida näiteks Euribori langusest, ent samas ei pea sa kartma ka intressimäära mitme protsendilist tõusu.

Võimatu on ette ennustada, milline lahendus on lõppkokkuvõttes soodsam – kas fikseeritud või liikuv intress. Pigem tuleb siinkohal mõelda enda riskitaluvusele ja paindlikkusele. Kui ootamatult suurenev laenumakse kohe üldse ei sobi, ei tasu ka ujuvat intressimäära kaaluda – tundugu see siis antud momendil nii ahvatlev, kui võimalik.

Kuidas leitakse võimalik kõrgeim laenusumma?

Inimeste laenuvõimekus on üksteisega võrreldes kardinaalselt erinevad. Kelle jaoks on maksimaalne pakutav summa mõnikümmend tuhat eurot, kelle jaoks miljon eurot. Millest aga see siis sõltub?

 

Igakuine sissetulek – seejuures peab sissetulek olema dokumentaalselt tõestatav

Juba olemasolevad kohustused – mõtle teistele laenudele, autoliising jne

Ülalpeetavate arv – sh ka lapsed ning seegi, kas taotled laenu üksi või koos kaaslasega

Laenu periood – reeglina on pikemaks ajaks võimalik saada suurem laen, samas kui lühiajaliselt peab leppima väiksema laenuga

Tagatise väärtus – mitte alati ei nõuta tagatist, ent tagatise olemasolul on võimalik märkimisväärselt tõsta pakutava laenu suurust

Laenutaotleja vanus – tavaliselt pole see probleemiks, ent enamik laenuandjad on määranud kindla vanuse, mis ajaks peab olema laen tagasi makstud. Kui oled sellele vanusele lähedal, võib juhtuda, et pank ei ole nõus 20 aasta pikkuse laenuga, aga neile sobiks 15 aasta pikkune laenuperiood.

Lisaks sellele, et inimeste laenuvõimekus on erinev, on ka pankade pakkumised erinevad. Kui üks laenuandja annab eitava vastuse, ei ole mõtet veel alla anda. Täitsa võimalik, et mõni teine laenuandja suhtub positiivselt ja ei näe laenu pakkumist probleemina. Lisaks on tingimused erinevad ehk laenuturul tasub ringi vaadata, et lõpptulemusena valida välja leping, mis tagab sulle kui laenuvõtjale parimad tingimused.

Kuidas käib laenu tagasimaksmine?

Nagu intressimäära kujunemisel, on ka laenu tagasimaksmiseks erinevaid võimalusi.

 

Annuiteetgraafik

selle variandi korral laenu tagasimakse ei muutu. Kõigepealt makstakse tagasi intress ehk igakuine makse koosneb suuremas jaos just intressist. Mida aeg edasi, seda rohkem aga tasakaal muutub – laenu põhiosa moodustab suurema ning intress väiksema osa igakuisest maksest. Kuna tagasimakse summa on iga kuu sama, siis puhtalt seda numbrit vaadates ei saagi sellest aru. Küll aga on see selge siis, kui vaadata lähemalt, millest makse koosneb.

Võrdse põhiosaga maksegraafik

nagu nimest saab järeldada, siis laenu põhiosa on iga kuu ühesuguses suuruses. Intressi arvestatakse laenusumma jäägilt. See tähendab, et tagasimakseperioodi alguses on maksed suuremad (sest intress on kõrgem), ent kui laenujääk väheneb, väheneb ka intress ja vähenevad põhiosa tagasimaksele lisatavad intressisummad. See on hea variant siis, kui sa tead, et sul on võimekus teha laenuperioodi alguses suuremaid makseid, ent hiljem võib suutlikkus muutuda.

Mis on omafinantseering?

Reeglina ei ole pangad huvitatud sellest, et kellegi kodu 100% kinni maksta. See tähendab, et vaja on tasuta mingil määral ka omaosalus. Omaosaluse suurus on aga sõltuv – see võib olla turuväärtusest 10%, 10%, 30% või isegi rohkem!

Millal saab loota väiksemat omafinantseeringu nõuet?

Väiksemat omafinantseeringut võib loota paaril erineval juhul. Esiteks siis, kui soetad uue maja või uue korteri. Teiseks siis, kui sul on võimalik pakkuda lisatagatist, mille ka pank sobivaks hindab. Küll aga peab mõtlema sellele, et suurem laen tähendab ka suuremaid intressimakseid. Just seetõttu proovivad paljud inimesed võtta laenu võimalikult suure omafinantseeringuga, et säästa hiljem intressimaksetelt. Lisaks võib suurem omafinantseering tähendada paremaid tingimusi.

 

Lisatagatise kasutamine

Laenu tagatiseks saab kasutada erinevaid võimalusi, ent mitte kõik ei sobi lisatagatiseks, seda eriti eluasemelaenu taotledes. Kindlasti uuri laenuandjalt järgi, mis on nende nõudmised ja soovid. Lisaks arvesta sellega, et nii laenu tagatiseks olev kinnisvara kui ka soetatav kinnisvara peavad olema laenuperioodi vältel kindlustatud. See aga on jällegi lisakulu – igakuised kindlustusmaksed! Lisaks peab olema kindlustatud kindlate riskide vastu ehk ei saa tingimata valida kõige odavamat lahendust.

Lisatagatis ei pea tingimata kuuluma laenuvõtjale endale. Selle omanikuks võib olla ka kolmas isik. Lisatagatise omanik peaks aga hoolega läbi mõtlema, kas lisatagatise pakkumine on ikka mõistlik ja hea otsus. Peab arvestama ka kõige negatiivsema stsenaariumiga – kui laenuvõtja jääb laenuandjale võlgu, on laenuandjal õigus nõuda ka lisatagatise müüki, et sellega võlg katta!

Käendus – suurepärane võimalus paremate võimalustega laenu saamiseks

Alati ei pea kolmas isik pakkuma lisatagatist. Selle asemel võib ta tuge anda ka käenduse näol. See tähendab, et kui laenuvõtja ei maksa laenu tagasi, on laenuandjal õigus nõuda laenu tagasimakseid käendaja käest. Lisaks on võimalik kasutada ka Sihtasutuse Kredex antavat käendust, mis võib oluliselt vähendada omaosaluse protsenti, tehes sellega kinnisvara soetamise palju kättesaadavamaks.

Kredexi kasutamine

Kredexi kasutamiseks pole vaja pöörduda eraldi nende poole, vaid piisab panga poole pöördumisest ja seal taotlusprotsessiga alustamisest. Küll on aga hea viia end kurssi sellega, kas sa kuulud Kredexi sihtgruppi. Sihtgruppi kuuluvatel inimestel on võimalik võtta laenu nii uue eluaseme soetamiseks kui ka juba olemasoleva eluaseme renoveerimiseks.

 

Noore pere sihtgrupp – selle alla läheb kuni 15 aastast last kasvatav vanem, vanemad või eestkostja.

Noore spetsialisti sihtgrupp – kuni 35 aastane isik, kes on lõpetanud kõrghariduse, keskerihariduse või kutsekeskhariduse. Lisaks peab ta vastama vähemalt ühele järgnevatest tingimustest: tal on sõlmitud tööleping, ta on nimetatud ametisse mõne seaduse alusel või ta on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (olles tegutsenud vähemalt 1 aasta).

Eluaseme energiatõhusaks muutmine või energiatõhusa eluaseme soetaja – rekonstrueerimisel peab olema võimalik saavutada minimaalselt C energiatõhususarvu klass.

Kaitseliidu või Kaitseväe veterani sihtgrupp – isik, kes on olnud Kaitseväe või Kaitseliidu teenistuses ning kas käinud välismissioonil või saanud Eestis toimunud teenistuse ajal vigastada.

Üürnik kes elab tagastatud eluruumis – isik, kes omas üürilepingut eluruumis, mis oli omandireformi objektiks ning tagastatud õigusvastaselt võõrandatud varana.

Milleks eluasemelaen sobib?

Eluasemelaenu ei pea vaid nägema variandina uue eluaseme soetamiseks. Eluasemelaenu saab kasutada ka enda kodu ehitamiseks nullist ning juba omatava kodu rekonstrueerimiseks.

Mis dokumente on laenu taotlemiseks vaja?

Dokumente on päris paras hunnik ja hea on end viia kurssi sellega, mida vaja, enne kui hakkad samme panga poole seadma

  • Täidetud laenu taotlus
  • Vajadusel nõusolek vara tagatiseks andmise kohta
  • Viimase kuue kuu arvelduskonto väljavõte, et tõendada sissetulekuid
  • Kui on, siis dokumendid, mis toetavad muu sissetuleku allikaid
  • Koopia isikut tõendavast dokumendist
  • Taotledes eluasemelaenu remondiks, siis ka kulude eelarve
  • Tagatiseks oleva vara hindamisakt (hindajalt, kes on laenuandja poolt aktsepteeritud)
  • Vajadusel muud lisadokumendid, mille vajadus sõltub taotlejast ja pangast
  • Laenu ümbervormistamine

Laenu ümbervormistamine

Mõnikord osutub vajalikuks laenu ümbervormistamine. Kõige tavalisem on see siis, kui abielus olnud inimesed otsustavad lahutada või vabaabielus elanud paar otsustab lahku minna. Nii või naa, kui kahe inimese soetatud kinnisvara jääb ühele, peab ette võtma teatud samme.

Näiteks on vaja hinnata selle inimese maksevõimet ning maksekäitumist, kes kasutab tulevikus vara ning kes tasub laenumakseid.

Reeglina ei ole vaja uut hindamisakti, ent teatud olukordades on vaja siiski selle kuluga arvestada. Näiteks on vaja seda siis, kui pank hindab, et riskid suurenevad.

Kõik sõltub ka sellest, kas laen jääb samasse panka või kas plaanitakse laenuga liikuda uude panka. Uude panka liikudes on kogu protsess keerulisem, sest see sarnaneb pigem uue laenu võtmisele.

Lisaks võib vajalik olla laenu jäägi vähendamine. Vajaduselt selle järgi nähakse reeglina siis, kui laenuandja hindab, et laenumaksetega jätkaja maksevõime ei ole laenujääki arvestades jõukohane.

Maksud ja eluasemelaen

Hea on teada seda, et kuna eluasemelaenu tagasi makstes on vaja maksta ka intresse, siis tuludeklaratsiooni esitamise järgselt maksab riik tagasi eluasemelaenu intressidelt makstud tulumaksu.

Õigus selleks on laenuvõtjal (pole oluline, kas põhi- või kaaslaenaja), kes on ühtlasi eluaseme omanik. Küll ei saa aga intresside mahaarvamise õigust kasutada laenu käendaja. Seda ka mitte juhul, kui laenu käendaja on eluaseme omanik. Olukorras, kus kinnisvara on kaasomandis ning mõlemad omanikud on ka laenutaotlejad, on mõlemal õigus deklareerida eluasemelaenu intresse. See toimub aga proportsionaalselt omandi osale.

Maksu- ja Tolliametile saab andmed edastada mugavalt läbi pankade internetikeskkonna.

Eluasemelaenude reguleeritud maailm

Mitte kõik ei saa hakata eluasemelaenu andma. Tegu on võrdlemisi reguleeritud ja jälgitud valdkonnaga.

Muidugi võib küsida, et miks üldse turgu reguleerida. On ju pakkujaid ning on tahtjaid, ehk miks mitte turgu vabaks lasta? Tegelikult on nõuetel päris kindel eesmärk ning põhjused. Üheks eesmärgiks on see, et garanteerida nii laenusaajate kui -andjate vastupanuvõime olukorras, kus majandusel ei lähe just kõige paremini. Lisaks on eesmärgiks laenukasvu liiga kiire tõusu vältimine, mis omakorda tooks endaga kaasa kinnisvara liigse hindade tõusu.

Absoluutselt kõik Eestis tegutsevad pangad, kes väljastavad eluasemelaene, peavad täitma kolm nõuet:

1) Eluasemelaenu tagatuse piirmäär – laenude tagatuse suhtarv võib olla maksimaalselt 85%, kui kasutatakse KredExi käendust, siis võib tagatuse suhtarv olla kuni 90%

2) Laenumaksete piirmäär – arvestama peab sellega, et sissetuleku ning laenumaksete suhtarv võib olla kuni 50% ja seda siis hetkel, mil tehakse eluasemelaenu andmise otsus

3) Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg – maksimaalne tähtaeg võib olla kuni 30 aastat

Pangad peavad vastama nendele nõuetele. Seetõttu ei saa alati öelda, et panga süü, kui nad keelduvad laenu andmast. Ka nemad peavad järgima teatud nõudeid ning reegleid.